BENEFICIO PRIMA CASA E NUDA PROPRIETA’

Ah , bene… hai acquistato una casa ed hai goduto delle agevolazioni prima casa.

Come? L’hai venduta dopo 1 anno?

….lo sai no… decadi dal beneficio se vai ad alienare la casa, acquistata col beneficio, prima che siano decorsi 5 anni dall’acquisto beneficiato.

Cosa? Cosa devi fare?

Semplice… mantieni il beneficio se, entro 1 anno dalla cessione avvenuta prima del decorso del quinquennio, acquisti un’altra casa destinata a tua residenza.

….. cosa ancora nn ti è chiaro?

beh si….  quello effettivamente è un problema… tu volevi acquistare, nel termine annuale, nn una piena proprietà, ma la nuda proprietà su un’altra casa…..

ti spiego…. la legge nn ti dice quale diritto devi acquistare entro 1 anno dalla cessione della casa acquistata col beneficio….

….nn specifica se piena proprietà, nuda proprietà, usufrutto, ecc…. specifica solo che il nuovo acquisto deve intervenire entro 12 mesi e che ci infili dentro la tua residenza….

Nel silenzio della legge sul punto, però, è intervenuta la giurisprudenza…. e per la Cassazione è NO….

Nella sentenza 17148/2018, infatti,  precisa che l’atto necessario affinché il contribuente eviti la decadenza dell’agevolazione prima casa di cui ha fruito in precedenza, deve essere rappresentato da un titolo idoneo a consentirgli l’uso e il godimento di un’abitazione in via piena ed esclusiva.  Con ciò esclude, quindi, che l’acquisto di una nuda proprietà possa ritenersi idoneo allo scopo, in quanto con la nuda proprietà di una casa non acquisisci la facoltà di fruirne. Il godimento del bene spetta infatti all’usufruttuario e ne consegue che il nudo proprietario nn avrebbe il diritto a destinare la propria abitazione principale nella casa in questione.

Come? ti sembrava di aver letto in internet che il beneficio prima casa spetta anche per l’acquisto di una nuda proprietà?

Si, è corretto…. internet dice giusto…. ma parliamo dell’acquisto con beneficio prima casa originario…. cosa completamente diversa rispetto al riacquisto entro 1 anno dopo la cessione infraquinquennale….

…..mi dispiace, decidi te… o ti comperi una casa tutta tua o ti paghi le imposte che nn hai pagato prima….

M.

 

 

 

IL VALORE DELL’USUFRUTTO

Novità duemila18: nuovi valori per usufrutto e nuda proprietà.

Come saprete, il valore dell’usufrutto varia a seconda dell’età dell’usufruttuario stesso. Più l’usufruttuario è avanti con l’età meno vale il suo diritto, in quanto si presume che il suo diritto (come pure la sua vita) duri meno. Se vale meno l’usufrutto, corrispondentemente, vale più la nuda proprietà, in quanto verosimilmente avrà sempre maggiori chance di espandersi in piena proprietà.

Ma chi ci dice quanto vale un usufrutto ed una nuda proprietà?

I valori vengono periodicamente aggiornati al mutare del saggio degli interessi legali, portati dal Ministro dell’Economia dallo 0,1 allo 0,3 % dal 1 gennaio 2018.

Allora, per semplificare al massimo, vi lascio la tabella aggiornata qui di seguito.

Età Usufruttuario Coefficiente % Usufrutto % Nuda Proprietà
da 0 a 20 317,50 95,25 4,75
da 21 a 30 300,00 90,00 10,00
da 31 a 40 282,50 84,75 15,25
da 41 a 45 265,00 79,50 20,50
da 46 a 50 247,50 74,25 25,75
da 51 a 53 230,00 69,00 31,00
da 54 a 56 212,50 63,75 36,25
da 57 a 60 195,00 58,50 41,50
da 61 a 63 177,50 53,25 46,75
da 64 a 66 160,00 48,00 52,00
da 67 a 69 142,50 42,75 57,25
da 70 a 72 125,00 37,50 62,50
da 73 a 75 107,50 32,25 67,75
da 76 a 78 90,00 27,00 73,00
da 79 a 82 72,50 21,75 78,25
da 83 a 86 55,00 16,50 83,50
da 87 a 92 37,50 11,25 88,75
da 93 a 99 20,00 6,00 94,00

Se avete intenzione di acquistare una nuda proprietà di un immobile, sappiate che se l’usufrutto rimane in capo ad un soggetto sino a 20 anni d’età massima, pagherete meno del 5% del valore totale del bene, se avete l’usufruttuario tra i 93 ed i 99 anni pagherete il 94% del valore totale del bene e se invece un usufruttuario tra i 61 e 63 anni avrete valori di nuda proprietà ed usufrutto quasi uguali.

Attenzione però… ho letto da qualche parte che le nuove tecniche medicoscientifiche stanno facendo passi da gigante e presto consentiranno l’allungamento della vita media addirittura fino a 120 anni…

Pensa che felice il nudo proprietario che si beccherà il primo usufruttuario 120ntennario…

Buon inizio anno

M

L’USUFRUTTO SUCCESSIVO (NONNO-FIGLIO-NIPOTE)

Rientrati dalle ferie? Operativi al 100%?

Siete in forma? In formissima?

Dai….vediamo…

Cominciamo col primo articolo post ferie per rimetterci in moto, per riattivare l’attività cerebrale….

Vi ricordate ancora cos’è una donazione? Si?

E che cos’è l’usufrutto?

Allora, la donazione è quel contratto col quale, per spirito di liberalità (quindi senza pretendere nulla in cambio), il donante arricchisce un altro soggetto, il donatario.

Che forma deve rivestire la donazione?

Atto pubblico a pena di nullità, tranne per l’ipotesi in cui si tratti di donazione di modico valore o di donazioni cosiddette “indirette”.

Il bonifico genitore vs figlio, nonno vs nipote, marito vs l’ amante, che cos’è?

E’ una DONAZIONE NULLA, finalmente (e secondo me era già pacifico) lo hanno sancito anche le sezioni unite della nostra corte di cassazione (magari ne parleremo diffusamente in seguito in un apposito articolo).

Benissimo.

Molto diffusa l’ipotesi di donazione di un immobile (casa) tra donante e donatario (es. genitore vs figlio) in cui il donate trasferisce la nuda proprietà al donatario e trattiene per sé l’usufrutto.

Il donante, in questo caso, pur avendo trasferito un bene, ne trae godimento, essendo usufruttuario, finchè vive.

Vantaggio?

Io che trasferisco comunque ne mantengo il godimento a vita, ed alla mia morte, in automatico, il nudo proprietario diverrà pieno proprietario. Quindi senza perdere la disponibilità ed il godimento del bene, ho già definito il passaggio generazionale di quel bene.

L’usufrutto, diritto reale minore su cosa altrui, consente al suo titolare di godere di un bene come se fosse il proprietario. L’usufruttuario dell’appartamento, in linea di massima, può far tutto quello che spetta al proprietario, tranne vendere.

Il diritto di usufrutto, però, ha una caratteristica fondamentale: non può mai durare oltre la vita del suo titolare. Morto l’usufruttuario, morto l’usufrutto.

Attenzione, però: eccezione alla regola.

Art. 796 c.c.: “E’ permesso al donante di riservare l’usufrutto dei beni donati a proprio vantaggio, e dopo di lui a vantaggio di una persona o anche di più persone, ma non successivamente”.

Capito?….ah, no, scusate, dimenticavo…siete nel post ferie…

Allora per capirci:

Nonnino dona al nipotino giovane nuda proprietà del suo appartamento. Il nonnino trattiene l’usufrutto finchè vive. Per regola, alla morte del nonnino, morto l’usufruttuario morto l’usufrutto. Quindi il nipotino diverrebbe, in automatico, pieno proprietario.

Ma c’è un’eccezione: con donazione possono trattenere per me l’usufrutto e destinare, per dopo di me, l’usufrutto successivo ad altra persona.

Quindi: nonnino trasferisce nuda proprietà al nipotino, lui trattiene l’usufrutto, ma dopo di lui l’usufrutto verrà trasferito al suo figlio, padre del nipotino. Il nipotino giovane, quindi, diverrà pieno proprietario non dopo la morte del nonnino, ma dopo la morte del nonnino e del papino. (usufruttuario successivo).

Capito? ….speriamo, tra usufruttuario e nudo proprietario c’è di mezzo ancora il post ferie…

M.