BENEFICIO PRIMA CASA E COMUNIONE DEI BENI: L’ULTIMA VERSIONE DELLA CASSAZIONE

Sapete benissimo come funziona la comunione legale dei beni tra i coniugi no?

Quello che ciascuno di essi compera durante il regime di comunione, in automatico, appartiene ad entrambi, in comunione, appunto…

Benissimo… passiamo allora ad analizzare la situazione che si può verificare quando uno dei due coniugi in comunione dei beni voglia acquistare un immobile usufruendo dei benefici prima casa…

Ad esempio, il coniuge acquirente si reca dal notaio col venditore. Paga il prezzo convenuto, ma essendo in comunione dei beni, l’altro coniuge ne acquista la comproprietà, per legge, al 50%.

Il coniuge acquirente, però, evidenzia al notaio di fiducia, che ne prende nota, di possedere  tutti i requisiti di legge per poter usufruire del beneficio prima casa, mentre l’altro coniuge, estraneo all’atto, ne è sprovvisto.

Ebbene, fino al 4 giugno 2018, il notaio di fiducia ha evidenziato al coniuge acquirente, che poteva usufruire comunque del beneficio, a prescindere dalla posizione dell’altro.

Alla luce di un “consolidato” orientamento della Corte di Cassazione civile, infatti, l’acquisto in comunione legale compiuto da un coniuge dotato dei requisiti prescritti dalla legge per ottenere l’agevolazione prima casa, andava a vantaggio anche dell’altro coniuge, anche se quest’ultimo nn avesse avuto i requisiti prescritti. Quindi, nell’ambito della comunione legale, il “vantaggio fiscale” di uno, si espandeva anche all’altro (vedi, tra le altre, sent. 16355/2013, 15426/2009, 2109/2009)….

Sin qua tutto chiaro…

Dal 5 giugno 2018 cambia lo scenario.

I giudici della Cassazione, infatti, improvvisamente,  la vedono in maniera diversa: in caso di acquisto immobiliare in comunione dei beni, l’agevolazione compete solo se entrambi i coniugi posseggono i requisiti per l’agevolazione stessa (sent. 14326/2018).

Quindi, per tornare al nostro caso, il notaio di fiducia dirà al coniuge acquirente: dovevi trovarti un coniuge più “vantaggioso”… già ti trovi a pagare una casa al 100% e ne avrai solo la metà perché l’altra metà è del tuo coniuge… in più ti fa perdere anche il beneficio prima casa….

Quindi, prima di sposarvi, domanda importante: amore, godi del beneficio prima casa?

M

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LA COMUNIONE DEI BENI NELLE NUOVE CONVIVENZE

Come saprete, la legge 76/2016 (la Cirinnà) ha definitivamente fatto uscire le cosiddette “coppie di fatto” dalla “clandestinità” presso la quale erano segregate, attribuendone piena dignità giuridica attraverso la possibilità di poterle “registrare” presso l’anagrafe.

Il Legislatore, quindi (con decenni di ritardo), ha preso atto dell’esistenza del fenomeno sociale e si è allineato ad esso, tramutando in legge quello che già i giudici da tempo riconoscevano.

Tra le varie possibilità che vengono offerte alle coppie di fatto che accedono alla registrazione, vi è anche quella relativa alla possibilità di pubblicizzare (tramite, appunto, la registrazione) un contratto di convivenza.

Il contratto di convivenza può contenere tutte le regole relative ai rapporti patrimoniali tra conviventi.

A tal proposito, occorre tener presente che se tra i coniugi, in mancanza di diversa scelta, il regime patrimoniale della famiglia è quello della “comunione dei beni” e quello della “separazione” l’opzione, in presenza di conviventi la regola è inversa.

I conviventi, quindi, se non decidono diversamente, si troveranno in un regime di “separazione” dei beni, ma, volendo, come vale per i coniugi, posso scegliere il regime della “comunione”.

Come?

Occorre sottoscrivere l’accordo (contratto di convivenza) davanti al notaio o ad un avvocato, il quale dovrà poi trasmetterne copia presso l’anagrafe per la registrazione. Una volta registrato sarà reso pubblico e, quindi, opponibile ai terzi.

Gli effetti?

Beh, diversi. Uno, ed il più rilevante, va individuato nel fatto che tutti i beni acquistati, anche singolarmente, da uno dei conviventi, automaticamente diverrebbero di proprietà comune anche dell’altro. Da ciò consegue che, in caso di morte di chi, appunto, ha effettuato l’acquisto, l’altro ne mantiene la proprietà al 50% senza entrare per la successione ereditaria (necessariamente testamentaria, altrimenti il convivente non erediterebbe nulla) e pagare le imposte che ne derivano (per il convivente si applica l’aliquota massima e nessuna franchigia).

Altro aspetto positivo della scelta potrebbe essere quello di una tutela “automatica” del 50% del patrimonio (contro le aggressioni da parte di terzi) del convivente che fa l’acquisto e che, magari, svolge un’attività rischiosa.

Il lato negativo? Ahimè, la rottura del rapporto: se ci si lascia, il patrimonio va diviso “fifty-fifty”.