BENEFICIO PRIMA CASA E COMUNIONE DEI BENI: L’ULTIMA VERSIONE DELLA CASSAZIONE

Sapete benissimo come funziona la comunione legale dei beni tra i coniugi no?

Quello che ciascuno di essi compera durante il regime di comunione, in automatico, appartiene ad entrambi, in comunione, appunto…

Benissimo… passiamo allora ad analizzare la situazione che si può verificare quando uno dei due coniugi in comunione dei beni voglia acquistare un immobile usufruendo dei benefici prima casa…

Ad esempio, il coniuge acquirente si reca dal notaio col venditore. Paga il prezzo convenuto, ma essendo in comunione dei beni, l’altro coniuge ne acquista la comproprietà, per legge, al 50%.

Il coniuge acquirente, però, evidenzia al notaio di fiducia, che ne prende nota, di possedere  tutti i requisiti di legge per poter usufruire del beneficio prima casa, mentre l’altro coniuge, estraneo all’atto, ne è sprovvisto.

Ebbene, fino al 4 giugno 2018, il notaio di fiducia ha evidenziato al coniuge acquirente, che poteva usufruire comunque del beneficio, a prescindere dalla posizione dell’altro.

Alla luce di un “consolidato” orientamento della Corte di Cassazione civile, infatti, l’acquisto in comunione legale compiuto da un coniuge dotato dei requisiti prescritti dalla legge per ottenere l’agevolazione prima casa, andava a vantaggio anche dell’altro coniuge, anche se quest’ultimo nn avesse avuto i requisiti prescritti. Quindi, nell’ambito della comunione legale, il “vantaggio fiscale” di uno, si espandeva anche all’altro (vedi, tra le altre, sent. 16355/2013, 15426/2009, 2109/2009)….

Sin qua tutto chiaro…

Dal 5 giugno 2018 cambia lo scenario.

I giudici della Cassazione, infatti, improvvisamente,  la vedono in maniera diversa: in caso di acquisto immobiliare in comunione dei beni, l’agevolazione compete solo se entrambi i coniugi posseggono i requisiti per l’agevolazione stessa (sent. 14326/2018).

Quindi, per tornare al nostro caso, il notaio di fiducia dirà al coniuge acquirente: dovevi trovarti un coniuge più “vantaggioso”… già ti trovi a pagare una casa al 100% e ne avrai solo la metà perché l’altra metà è del tuo coniuge… in più ti fa perdere anche il beneficio prima casa….

Quindi, prima di sposarvi, domanda importante: amore, godi del beneficio prima casa?

M

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DONAZIONE E “BENEFICIOPRIMACASA”

 

Ho capito, dovete donare un immobile e volete sapere se si può usufruire o meno del beneficioprimacasa….

Allora, prima cosa, sia chiaro… per l’imposta di donazione rimane tutto inalterato a prescindere… 4, 6, 8 % a seconda di dove si colloca il donatario, con le relative franchigie…

Se poi sussistono i requisiti di legge (che conoscete no?)  il donatario potrà usufruire del benefico prima casa…

….nn sono stato molto utile vero?

…ok… dai… cerco di fare meglio…

Vediamo… cosa posso aggiungervi….

Ah si… per esempio….

Facciamo finta che ho un’unica casa, ed intendo donarla ad un figlio….

Se in capo al donatario (figlio) sussistono i requisiti di legge, pagherà le imposte ipotecarie e catastali in misura fissa, con un buon risparmio d’imposta….

e fino a qui tutto facile…

Caso diverso…..

poniamo il caso che, anziché donare un’unica casa ad un unico figlio, di case gliene dono più di una, contemporaneamente…..

….come funziona?

C’è o nn c’è il beneficio?

C’è una prima casa se contemporaneamente ne avrà più di una?

Si…? No…?

Funziona così…. qualora la donazione fatta ad un solo beneficiario abbia ad oggetto una pluralità di immobili ad uso abitativo, è possibile chiedere l’agevolazione per uno solo di essi….

Ok, perfetto….

….e se per caso, invece, io dono un solo immobile a più figli insieme?

Cioè donazione di un unico immobile ad uso abitativo, a favore di una pluralità di beneficiari….

In caso di più beneficiari di un solo immobile, la dichiarazione resa da uno solo di essi si estende anche agli altri….

Chiaro?

Ah… cosa importante… segnatevi queste date….

  • 8 maggio Roma
  • 9 maggio Napoli
  • 22 maggio Bologna
  • 23 maggio Firenze
  • 19 giugno Milano
  • 20 giugno Padova

Segnate?

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Ehi… vi raccomando… venitemi a salutare…

M

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DONAZIONE DI IMMOBILE E BENEFICIO PRIMA CASA

Il beneficio prima casa…conoscete no?

Si dai…oramai conoscono tutti…

L’Agenzia delle Entrate, durante un afoso pomeriggio di luglio…mentre magari voi stavate già sfoggiando i vostri bellissimi fisici superatletici e tonici in riva al mare…lei era al lavoro…ed ha precisato una cosa interessante…

Ma procediamo per ordine…

Come saprete sicuramente, la L. di Stabilità 2016 (art. 1, comma 55, L. 208/2015) consente al contribuente di fruire delle agevolazioni ‘prima casa’ in relazione all’acquisto di un nuovo immobile, anche qualora l’acquirente risulti già in possesso di altra abitazione acquistata con le agevolazioni, a patto che s’ impegni a vendere l’immobile pre-acquistato (col beneficio) entro un anno dal nuovo acquisto agevolato.

E fino a qui tutto abbastanza chiaro.

Attenzione però: se per ipotesi io avessi già un immobile, ma nn acquistato a titolo oneroso, ma ricevuto in donazione o successione usufruendo dei benefici prima casa, potrei acquistarne un’ulteriore a titolo oneroso usufruendo ancora una volta dell’agevolazione?

Certo, avrai l’agevolazione su entrambi, e nn sei costretto a vendere il primo (acquistato per donazione o successione) entro un anno…

Chiaro? Il primo ti è arrivato gratis, ed hai usufruito dell’agevolazione, il secondo te lo comperi ed hai ancora l’agevolazione.

Benissimo.

Ma se l’ipotesi è inversa?…. cambia tutto.

Mi spiego: il primo l’ho acquistato a titolo oneroso ed il secondo lo ricevo gratis (donazione o successione)….devo vendere il primo entro un anno per poter avere l’agevolazione sul secondo…

«il contribuente che ha già acquistato una abitazione a titolo oneroso, fruendo delle agevolazioni ‘prima casa’, potrà richiederle nuovamente in sede di successione o donazione, impegnandosi a rivendere, entro l’anno dall’acquisto del nuovo immobile agevolato, l’immobile preposseduto»….lo dice l’Agenzia delle Entrate (risoluzione n. 86/E , pubblicata il 4 luglio scorso).

Il discrime, quindi, tra le due ipotesi, va ravvisato nel fatto che il primo immobile sia stato acquistato a titolo gratuito (donazione o successione, ed avrai un’altra agevolazione piena), perchè se il primo è a titolo oneroso, il secondo, in ogni caso (nn c’è donazione o successione che tenga) per essere agevolato devi venderti il primo entro 1 anno…

Capito?

Si dai…tornate pure al mare….

M.